査定の手法③:収益還元法

査定の手法③:収益還元法 不動産査定には様々な要素が関係してくるため、いくつかの方法がありますが、その一つが収益還元法です。
「収益還元」という言葉からも推察できるように、こちらの査定方法は投資用の物件の価格の査定で用います。
そしてその不動産が将来どの程度の収益が上げられるかに応じて不動産の価格を考えます。
具体的な計算方法は、直接還元法とDCF法の2つです。
直接還元法は年間の家賃収入を投資金額で割って利回りを求めます。
実際に計算する場合は、家賃収入から固定資産税や管理費用・保険料などの経費を差し引いて計算する必要があります。
対して、DCF法であるディスカウントキャッシュフロー法では、将来に得られる収益と売却価格を現在の価値に割り引いて不動産査定を行います。
将来受け取ることができる家賃収入や売却による収益は様々なリスクにされされるため、不確実性を考慮して割り引いて考えるので、直接還元法よりも精度の高い計算方法といえます。

不動産査定の収益還元法の一つ直接還元法の内容

不動産査定の収益還元法の一つ直接還元法の内容 不動産査定における収益還元法とは、将来発生しうるであろう利益に着目して不動産の価値を算出する方法です。
例えばそのエリアの土地の価格が年々上昇基調にある場合、数年後にはこれくらいの価値になっているだろうということを見積もって計算されます。
この収益還元法には、直接還元法とDCF法と呼ばれる2つの方法があります。
それぞれの不動産査定方法を見ていきましょう。
直接還元法は、一定期間の純利益から還元利回りを割った額で不動産の価格を求めます。
純利益とは、家賃収入から修繕費や管理費を差し引いた価格です。
還元利回りとは、不動産投資をおこなって得られた利回りの事例(国土交通省の土地総合情報システム)や不動産会社が提供している数値をもとに算出します。
例えば不動産を購入する地域で利回りが5%の事例があった場合、この利回りを参考に駅からの距離や築年数などを考慮していって調整していきます。
駅から近かったり築年数が比較して短かったら利回りが上昇する傾向になります。